Nel 2019 ho acquistato due fabbricati e due corti la cui planimetria catastale, allegata agli atti non corrisponde allo stato dei luoghi e durante i sopralluoghi non mi sono accorto delle difformità in quanto la differenza non è rilevante, soprattutto per una persona che ha visto l'immobile tre volte.
La difformità sta nel confine di un'area di corte che abbiamo acquistato la cui planimetria allegato all'atto di CPV riporta un distacco al confine con una via pubblica (planimetria del catasto fabbricati) mentre al catasto terreni (che non è stata allegata all'atto di CPV) il confine è con un bene comune non censibile di proprietà del vicino (e di cui non vi sono diritti per la mia proprietà) e questo bene comune non censibile ha un'area che si sovrappone alla mia proprietà. I vicini recriminano il confine dicendo che parte della corte è di proprietà loro.
Abbiamo incaricato un tecnico per i rilievi, per verificare se ci sono errori , ma in pratica poichè i proprietari originari erano tutti parenti non avevano alcun interesse a sanare i reali confini, salvo poi vendermelo e scoprire la difformità.
Lo stato dei luoghi è lo stesso almeno dal 1995, documentabile con foto aree e la storia è la seguente.
Due corti e due fabbricati erano un dominio enfiteutico in uso ad una famiglia che nel 2003 ha affrancato (proprietà che ora ho acquistato io)
AAltre corti tra cui questo bcnc erano appartenenti ad un altro dominio enfiteutico, da catasto risulta volturato d'uffcio nel 2004 ma l'ispezione ipotecaria fa riferimento ad un atto giudiziario del 2002

il tutto fa parte di un condono dell'86 della società che aveva dato in enfiteusi i terreni.

la domanda è: esiste un modo per regolarizzare al catasto la mia area di corte, che nello stato dei luoghi è un muro recintato con un cancello senza l'approvazione del proprietario confinante che mi ignora completamente (es. dimostrando attraverso foto aeree dell'epoca che i confini corrispondono allo stato dei luoghi, ovvero che esiste una recinzione che corrisponde allo stato dei luoghi attuali). Purtroppo al termine dei lavori di ristrutturazione dovr effettuare l'aggiornamento docfa con la nuova planimetria che verrà rigettata per le suddette motivazioni.

Grazie

Ciao Giacomo,
leggendo il quesito non è sicuramente semplice dare consigli.
Non mi è chiaro quando dici che la planimetria (penso intendessi dire mappa) al catasto terreni è un bene comune non censibile.
Io, per provare a sistemare la cosa, cercherei di coinvolgere la parte che ti ha venduto l'immobile e vedere se interessando la parte e i confinanti si riece a trovare un accordo.
Successivamente, a seconda di come si evolve la questione, si può vedere come intervenire per regolarizzare la cosa.
Un saluto

Pardon, intendevo la mappa al catasto terreni, ovvero, la particella che si sovrappone alla mia corte di proprietà esclusiva è un bene comune non censibile che dalle ispezioni ipotecarie risulta di proprietà del vicino.
Il coinvolgimento dei precedenti proprietari è complicato è una via ma estrema, dovrei fargli scrivere da un avvocato per evinzione ma sono nullatenenti e perderei solo tempo. Se esistesse un modo per sanare "d'ufficio" con delle prove (fotografie, atti precedenti) credo che nessuno effettuerebbe rivalsa. Anche i vicini hanno solo quelle proprietà e preferiscono "lasciar correre" ignorando il fatto.

Ok ho provato a parlare con i vicini e con i precedenti proprietari ma ignorano il problema. Ed io ho necessità di ristrutturare ed aprire un cancello sul confine. Al momento quindi la situazione è la seguente:

1. una porzione di corte, che al catasto fabbricati,negli atti di proprietà, e nella documentazione del condono risulta di mia proprietà. Esiste però un elaborato planimetrico nella documentazione del condono e negli stessi atti di proprietà dove questa porzione di corte è rappresentata in un'altra particella, un bene comune non censibile ovvero la rappresentazione del catasto terreni.
   In sintesi per il catasto fabbricati sono proprietario di quell'area, per il catasto terreni, elaborato planimetrico quell'area è parte di un bcnc che dalle ispezioni ipotecarie è di proprietà esclusiva di 1 solo proprietario e le unità asservite sono tutte di sua proprietà.
   Chi è il proprietario di quell'area?
   Ha più valore l'elaborato planimetrico o la planimetria del catasto fabbricati?
   Nello stato dei luoghi è recintato nella mia proprietà con un muro.

2. una porzione di corte non è nella mia planimetria nè fabbricati nè terreni, ma lo è nello stato dei luoghi e mi sa che per questo punto ci devo rinunciare. Non ho nulla che attesti che sia mio, se non il fatto che è recintato e ne ho il possesso e che lo stato dei luoghi è lo stesso da 30 anni.

3. Ho un'ultima domanda: se al catasto mostrassi che lo stato dei confini del luogo è lo stesso da prima che venisse costituita quella particella, con una foto aerea autenticata della sara nistri (certificata) antecedente alla data di costituzione, potrebbero accettare la variazione?

Grazie
Saluti

Ciao Giacomo,

una porzione di corte, che al catasto fabbricati,negli atti di proprietà, e nella documentazione del condono risulta di mia proprietà. Esiste però un elaborato planimetrico nella documentazione del condono e negli stessi atti di proprietà dove questa porzione di corte è rappresentata in un'altra particella, un bene comune non censibile ovvero la rappresentazione del catasto terreni.
In sintesi per il catasto fabbricati sono proprietario di quell'area, per il catasto terreni, elaborato planimetrico quell'area è parte di un bcnc che dalle ispezioni ipotecarie è di proprietà esclusiva di 1 solo proprietario e le unità asservite sono tutte di sua proprietà.>

la situazione che spieghi è un po' complessa e di difficile comprensione se non si possono visionare gli elementi che citi.
Come già detto nella mia precedente risposta, penso che stai facendo un po di confusione tra il catasto terreni ed il catasto fabbricati, infatti l'elaborato planimetrico che citi deve fare parte di quest'ultimo.
Tieni conto che nel caso dell'elaborato planimetrico(che è un documento del catasto fabbricati) per verificare il grado di attendibilità da attribuirgli, è necessario eseguire un'accurata indagine sugli atti, perchè l'elaborato è un documento di parte (normalmente eseguito e prodotto unilateralmente da una parte) e può contenere errori e imprecisioni.

Ha più valore l'elaborato planimetrico o la planimetria del catasto fabbricati?

Questo dipende dalla ricerca e da tutte le verifiche che bisogna eseguire.

Nello stato dei luoghi è recintato nella mia proprietà con un muro.

Lo stato dei luoghi è sicuramente un elemento molto importante, e nelle indagini da eseguire va sicuramente tenuto nel giusto conto.

Ovviamente con gli elementi che leggo nel post non riseco a darti altre indicazioni.
un saluto